Умова про розмір орендної плати – одна з найбільш значущих в договорі і для орендодавця, і для орендаря.
Із загальної практики існує два основних способи визначення розміру орендної плати: у фіксованій сумі (коли у встановлені договором терміни орендна плата перераховується в точній сумі на рахунок орендодавця) і в незафіксованій сумі (коли орендна плата у встановлені терміни перераховується за алгоритмом або формулою, погодженою сторонами в договорі оренди).
При визначенні розміру орендної плати у фіксованій сумі важливо врахувати наступне:
- Розмір орендної плати можна змінити тільки за згодою сторін – якщо інше не вказано в законі або в договорі. При цьому така угода повинна бути в той же формі, що і сам договір оренди.
- Саме по собі включення в договір оренди умови перегляду орендної плати не є прийняттям сторонами договору зобов’язань зі зміни розміру орендної плати шляхом укладення додаткової угоди в майбутньому.
- Орендодавець має право збільшити розмір орендної плати в односторонньому порядку, якщо це чітко прописано в договорі.
- Можливість внесення змін в договір в односторонньому порядку якщо це не вказано в договорі: сторона, яка вимагає зміни договору в рамках ст. 652 Цивільного кодексу України, повинна довести, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна не настане. Ця ж сторона повинна довести, що її вина в неусуненні причин, які привели до зміни обставин, відсутня.
Для довідки:
Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно із ч. ч. 1, 2 ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах; якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч. 4 цієї статті, – змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
ВАЖЛИВО!
Інфляційні процеси, що зумовили загальне зростання цін; зростання загальновиробничих витрат підприємства; підвищення мінімальної заробітної плати не розглядаються судами як необхідність внесення змін в договір у зв’язку з істотною зміною обставин (Постанова Вищого господарського суду України від 20.08.2008 року по справі № 11/253).
Щодо зазначених причин позиція судів наступна: сторона при укладанні договору не могла не знати, що інфляційні процеси – неминуче явище в економіці кожної країни, тобто, дані процеси закономірні, а тому не була залишена права і можливості передбачити таку умову, як коригування розміру орендної плати на індекс інфляції.
А, за умови покладання на орендаря ремонтних робіт, обґрунтування сторони своїх вимог зростанням її загальновиробничих витрат суди розцінять недоречним.
При цьому сторона повинна довести наявність підстав для можливості в судовому порядку внесення змін до договору оренди.
При визначенні розміру орендної плати в незафіксованій сумі важливо врахувати наступне:
- Підсумкова сума орендної плати буде обчислюватися стосовно кожного періоду, що оплачується. Тому сума до оплати кожного разу може відрізнятися.
- При незмінно встановленому в договорі алгоритмі або формули перерахунку орендної плати різні підсумкові суми орендної плати не говорять про зміни умов договору.
- Якщо розмір орендної плати в договорі встановлено з прив’язкою до якого-небудь нормативного акту, то при зміні цього нормативного акту, також не відбувається зміни умови договору про орендну плату, оскільки механізм її визначення (наприклад, за допомогою формул або коефіцієнтів, встановлених в нормативному акті) залишиться незмінним.