Что важно учесть при определении размера арендной платы

Условие о размере арендной платы — одно из наиболее значимых в договоре и для арендодателя, и для арендатора.

Из общей практики существует два основных способа определения размера арендной платы: в фиксированной сумме (когда в установленные договором сроки арендная плата переводится в точной сумме на счет арендодателя) и в незафиксированной сумме (когда арендная плата в установленные сроки пересчитывается по алгоритму или формуле, согласованной сторонами в договоре аренды).

При определении размера арендной платы в фиксированной сумме важно учесть следующее:

1. Размер арендной платы можно изменить только по соглашению сторон – если иное не указано в законе или в договоре. При этом такое соглашение должно быть в той же форме, что и сам договор аренды.
2. Само по себе включение в договор аренды условия о пересмотре арендной платы не является принятием сторонами договора обязательств по изменению размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения в будущем.
3. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, если это четко прописано в договоре.
4. Возможность внесения изменений в договор в одностороннем порядке если это не указано в договоре: сторона, которая требует изменения договора в рамках ст. 652 Гражданского кодекса Украины, должна доказать, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение не наступит. Эта же сторона должна доказать, что ее вина в неустранении причин, которые привели к изменению обстоятельств, отсутствует.

Для справки:

Согласно ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Согласно ч. 1, 2 ст. 652 Гражданского кодекса Украины в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из существа обязательства; изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях; если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, а по основаниям, установленным ч. 4 настоящей статьи, — изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит; изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались; выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора; из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

ВАЖНО!

Инфляционные процессы, обусловившие общий рост цен; рост общепроизводственных расходов предприятия; повышение минимальной заработной платы не рассматриваются судами как вызывающие необходимость внесения изменений в договор в связи с существенным изменением обстоятельств (Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.08.2008 года по делу № 11/253).

Относительно указанных причин позиция судов следующая: сторона при заключении договора не могла не знать, что инфляционные процессы – неизбежное явление в экономике каждой страны, то есть, данные процессы закономерны, а потому не была лишена права и возможности предусмотреть такое условие, как корректировка размера арендной платы на индекс инфляции.

А, при условии возложения на арендатора ремонтных работ, обоснование стороны своих требований ростом ее общепроизводственных расходов суды расценят неуместным.

При этом сторона должна доказать наличие оснований для возможности в судебном порядке внесения изменений в договор аренды.

При определении размера арендной платы в незафиксированной сумме важно учесть следующее:

1. Итоговая сумма арендной платы будет исчисляться применительно к каждому оплачиваемому периоду. Поэтому сумма к оплате каждый раз может отличаться.
2. При неизменном установленном в договоре алгоритме или формуле пересчета арендной платы разные итоговые суммы арендной платы не говорят об изменениях условий договора.
3. Если размер арендной платы в договоре установлен с привязкой к какому-либо нормативному акту, то при изменении этого нормативного акта, также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным.